作为海外企业，如何在亚洲主要房地产市场中获得先机？

房产历来是一种受人们喜爱的资产，既用于财富的保存与增长，又作为传承。近几十年间，发达国家的住宅价格不仅持续超过了通胀率，并在某些主要城市更是涨势显著，受到移民、有限的供应及优惠融资条件的刺激。

尽管如此，房地产市场仍有其周期性，容易过热，经常出现市场泡沫。当价格与当地收入和租金不成比例，或当实体经济过于借贷时，往往是市场即将转冷的征兆。瑞银的全球房地产泡沫指数对25个主要城市的房价过热进行评估，其结果显示并非所有过热都会导致价格大跌，但对于某些市场，经济或投资者情绪的变化可能是引发下跌的催化剂。

考虑到全球通胀增加和低利率时代的结束，过去一年中，全球主要城市的房价实际下跌了5%，创下自全球金融危机以来的最大降幅。此外，某些市场的基础数据，如租金和家庭债务，实际上正在改善，可能帮助市场达到新的平衡。

分析表明，尽管全球经济大趋势不可忽视，但房地产市场最重要的因素仍然是其位置。亚太地区的四大金融中心：新加坡、中国香港、东京和悉尼，各自具有不同的特点。例如，新加坡尽管政府已采取措施冷却市场，但近五年的实际房价还是上涨了15%。而在香港，尽管市场评估从“泡沫风险”降低，但房价仍然是全球最高的。

▲ 瑞银全球房地产泡沫指数

部分城市房地产市场在该指数中的得分（2023 年）

总的来说，房地产市场的未来仍然充满变数，但基于当前的宏观经济和市场趋势，某些市场可能会继续上涨，而其他市场则可能会遭遇调整。

一、房地产市场分析Part.01

全球房地产长久以来都被视为一种备受人们喜爱的资产类别。它不仅可以作为一个财富存储工具，还可以传承给后代。在过去的数十年中，发达国家的房价上涨速度超过了通胀，特别是在某些大城市，这是由于移民潮、有限的房屋供应和有利的贷款条件所驱动的。

但是，我们也不能忽视房地产市场的周期性特点。市场有时会过于活跃，形成泡沫，尤其是当房价与当地的收入和租金严重脱节时。而瑞银的全球房地产泡沫指数则为我们提供了关于哪些城市房价过热的有力数据。这并不意味着所有过热的市场都会出现价格暴跌，但某些外部因素，如经济或投资者情绪的变动，可能会触发价格调整。

事实上，近一年来，由于通胀上升和低利率环境的结束，全球主要城市的房价已经下跌了5%，这是2008年全球金融危机以来的最大降幅。但是，一些市场的基本面正在好转，这可能会有助于市场恢复平衡。

具体到亚太地区的四个主要金融中心，他们各有各的市场特点。比如说，尽管新加坡的政府试图遏制房价上涨，但在过去五年里，其房价仍旧增长了15%。而香港，尽管其房地产市场的泡沫风险已经减小，但其房价仍然居于全球之最。

结论是，尽管房地产市场充满了不确定性，但从当前的全球经济和市场发展趋势来看，我们可以预期某些地区的房价还会继续上升，而其他地区可能会经历调整。

二、海外创业者有哪些机遇？Part.02

海外创业者面临的机会和挑战与本地创业者不同。对于那些希望在国外开展业务的创业者，以下是一些可能的创业机会：

1、跨文化咨询

随着全球化的推进，越来越多的公司希望进入新的市场。跨文化咨询服务可以帮助这些公司更好地理解和适应不同的文化和商业环境。

2、进口/出口

识别某个国家的特定产品或服务的需求并将其引入另一个国家可以为创业者提供巨大的机会。

3、在线教育

借助技术，如在线课程平台，为不同国家的学生提供特定的课程或培训。

4、旅游和体验服务

针对那些寻求当地体验的旅客，提供独特的旅游项目或体验。

5、技术解决方案

为特定的海外市场提供定制的技术解决方案，如本地化的电商平台或支付解决方案。

6、健康和医疗

提供跨国家的医疗咨询、远程医疗服务或健康产品。

7、农业和食品

引进新的农业技术或将某一地区的特色食品引入其他国家。

8、房地产

针对国际买家提供房地产购买、租赁或管理服务。

9、金融技术

为那些没有足够金融服务的国家或地区提供创新的金融产品和服务。

10、环境和可再生能源

在那些对环境和可再生能源有需求的国家提供相关技术和解决方案。

在考虑海外创业时，创业者需要进行深入的市场研究，了解当地的文化、法律、税务和商业习惯。与当地的合作伙伴建立强大的关系也是关键，这可以帮助创业者更快地适应和成功。